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都灵足球赛程:張大偉:金九未現 第四季度全國“買不買房”9大看點

來源:中新經緯 2019-10-09 18:50:22

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  各種新聞報道都非常關注樓市的“金九銀十”,因為從歷史上看,9-10月曾經占據全年樓市最重要的銷售比例。但是,隨著氣候變化,混凝土對溫度的要求變化,疊加2009年以后房地產調控對市場周期的影響遠大于購房者的自發行為,另外10月份的長假也使得一二線城市很難再有明顯的購房潮。

  2019年樓市的“金九銀十”同樣被市場關注。長假期間,整體樓市平穩,市場逐漸出現了繼續回落的現象。因為網簽數據滯后,并不代表市場全面數據。整體看,期間大部分城市網簽暫停。

  整體看當下房地產市場,漲幅明顯放緩,部分區域出現了價格下調,但主流依然是上漲。

  那么,2019年4季度“買不買房”的9大看點是什么?

  1、未來幾個月最關鍵的是看LPR的變化

  9月20日,央行公布新一期LPR。一年期LPR降低,代表了利率水平降低。目前各地房貸額度基本平穩,出現明顯波動的不多,大部分銀行依然正常放款,利率微調很少。從全國主要的一二線城市看,目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動,但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率。目前看,所有城市的房貸利率相比2018年四季度,都沒有上行。

  房地產貸款的業務集中在幾個國有大行,在市場火爆的時候,有些外資股份銀行也會因為資金成本的原因有所布局。但歸根結底,市場90%以上的份額在工、農、建、交等大行。這些銀行的利率情況、房貸放款情況,代表了市場的情況。

  買房短期看貸款。過去一年多貸款的確收緊,這是共識,但如果將現在的基準利率和2014年進行對比,現在依然屬于絕對的低利率時代。

  從趨勢看,利率下調肯定會越來越明顯。除了幾大行,其他銀行的房貸政策并不具有市場意義。

  2、哪些房企還在拿地?

  從拿地企業構成看,民企少,國企占比多。整體看,資金成本成為企業拿地的主要決定因素。不斷出現的政策收緊,使得拿地房企數量減少。但從企業構成看,依然有企業在積極拿地。

  從土地成交情況看,以二線為主的多個城市住宅地塊溢價率8-9月份出現下調現象。

  整體看,房企的資金鏈分化嚴重,大部分企業依然處于降杠桿階段,特別是2016年左右購入大量地王的企業,最近拿地非常少。

  中型房企成為搶地的主流企業,房地產市場拿地看融資,融資難時土地流標多。

  3、企業的融資如何?

  整體看,市場分化明顯。最近市場部分房企的融資難度增加,但大部分企業的融資成本依然平穩,對于經營穩健的企業來說,融資成本降低依然是趨勢。但對于杠桿率比較高的企業來說,最近融資壓力有所增加。

  4、政策會如何變化?

  9月全國房地產調控政策依然密集發布,9月單月全國房地產調控政策發布次數高達48次,雖然少于8月份的60次、7月份的56次,但整體看,2019年房地產調控政策的密集程度依然刷新歷史記錄。

  2018年前9個月房地產調控次數是385次。2019年前9個月合計415次房地產調控,平均每個工作日有2次以上的房地產調控。

  2019年是房地產政策最密集年份,而在房地產政策內容里,過去很少提及的房地產金融風險在2019年來密集提及,累計看,中央各部委在2019年來累計已經發布過25次講話或政策,關于要求注意防范房地產金融風險。

  5、各地土地市場如何?

  房地產各城市的賣地情況也依然值得關注。土地市場繼續高位運行,截止9月,2019年土地市50大城市合計賣地3.14萬億,同比上漲幅度達18.1%。其中出現了9個千億賣地城市,分別是杭州(2289億),蘇州(1390億)、上海(1326億)、北京(1224億)、武漢市(1198億)、天津(1177億)、南京(1153億)、寧波(1084億)、重慶(1070億)。

  6、各地市場分化

  2019年整體看,返鄉置業明顯退燒,購房者愈加理性,大部分三四線城市的市場成交均比去年開始降溫。買房別扎堆,普通人買房一定要考慮“逃生指數”,看著漲的多,賣不掉有什么用?所以對于普通人來說,買房首選是有學區、有地鐵的住宅,然后是城區住宅,最次才是郊區。

  未來,城市級別這個概念將失效,一二線和三四線的劃分意義不大,反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點。買房就看北京、上海、深圳三個城市圈。別因為單價10萬就嫌貴,別因為單價1萬就瘋買。即使總價一樣,城區的小房子遠比郊區的大房子保值。

  7、宏觀經濟政策

  房地產是市場經濟也是計劃經濟,但是歸根到底是“信心經濟”。

  房價不會一直漲,但從趨勢上看,對于普通人來說,房產能抵御通貨膨脹。

  8、買房抄底概率太低

  2015年初、2009年初、2012年初、2014年底是四次底部,但是找對時間還要賣對時間實在太難,而且未來高房價之下波動節奏也會加快。

  9、千萬別買排行榜在2018-2019年突然暴漲的非上市公司房產

  房地產企業的生命線是融資,對于這些企業來說,現在只有編造自己銷售數據,才能獲得金融機構資金。特別是資金鏈緊張的企業,銷售排行榜上大幅度上漲的企業,盡量不要買他們的房子,特別是非上市公司的。

  未來房地產波動加快,但買到質量好的房子,風險肯定最小,對于在一個城市出現過2次以上質量問題的開發商,盡量別買。

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